買房是人生大事，但你知道嗎？一棟看似正常的房子，可能暗藏「海砂屋」危機！海砂屋不僅會讓鋼筋鏽蝕、結構變脆，甚至影響居住安全，快往下了解什麼是海砂屋吧！
一、海砂屋是什麼？為何會出現？
1.定義與特性
海砂屋指的是在混凝土製作過程中，使用了未經淡化處理的海砂，這些海砂中含有大量氯離子，會對鋼筋造成嚴重腐蝕，而當鋼筋鏽蝕後體積膨脹，混凝土會逐漸產生裂縫、剝落，導致整體結構強度下降。
2.為什麼早期會用海砂？
在過去1980～1990年代，由於台灣建築需求大增，合法的河砂供應量不足，部分不肖建商或營造商為節省成本，轉而使用就地取材的海砂，卻未經充分淡化或檢驗，造成大量潛在的結構危機。
3.海砂屋的結構危害
氯離子滲入鋼筋後，會破壞鋼筋表層的保護膜，使其與水氣接觸後開始鏽蝕，隨著鏽蝕擴散，鋼筋膨脹、混凝土開裂，整棟建築的承重力下降，嚴重時可能造成樑柱爆裂、牆面脫落，甚至結構坍塌。
4.外觀與內部差異
海砂屋外表未必醜陋或老舊，許多建築外觀翻新後仍難辨真偽，實際上，內部鋼筋鏽蝕才是最致命的隱憂。因此，僅憑肉眼觀察常難以發現問題，必須透過專業檢測確認。
5.政府規範
1995年後政府全面禁止使用未淡化海砂，並要求公共工程與民間建案進行氯離子含量檢測，雖然新屋風險已大幅降低，但部分早期屋齡超過30年的老宅，仍有潛藏的海砂疑慮。
▲這間原本被判定海砂屋的二樓老舊房舍，經過一年的結構補強工程、地板加入多層防潮措施等翻新完成。
裝修預算規劃與避坑清單
含Excel模板，限時0元領取
二、如何初步判斷是不是海砂屋？
1.牆面外觀異常
觀察牆面是否出現白華現象，白色鹽分結晶，或表面粉化、剝落，這通常是氯鹽滲出的跡象，若塗料反覆脫落，即使重新粉刷也容易再出現，代表結構內部問題未解決。
2.鋼筋鏽蝕跡象
天花板、柱角或樑底若可見鐵鏽斑、水漬痕或鼓起裂縫，極可能是鋼筋鏽蝕導致混凝土膨脹，特別是浴室、陽台、地下室等潮濕區域，更容易出現。
3.磁磚鼓起與水泥脫層
若牆面磁磚鼓起或輕敲有空心聲，代表水氣滲入，鋼筋鏽蝕導致結構內部壓力上升，這也是海砂屋常見的早期徵兆之一。
4.屋齡與建築時期
屋齡超過30年、興建於1995年以前的建物，尤其位於基隆、淡水、高雄沿岸等沿海地區，海砂屋比例較高，購屋時應特別留意該時期建商是否曾有負面紀錄。
5.檢測與專業鑑定
若懷疑是海砂屋，可委託結構技師或營建檢測公司，進行氯離子含量測試與鋼筋鏽蝕分析，專業人員會採樣牆體、柱體混凝土送檢，若氯離子濃度超過 0.6kg/m³，即屬高風險海砂屋。
三、查詢海砂屋的方法
1.政府公告平台查詢
各縣市政府工務局與建管處網站，多設有海砂屋公告名單或危險建築物查詢系統，可透過門牌地址或地號輸入，查詢該建物是否曾被檢測為海砂屋、疑似海砂屋或列管補強名單。
2.地政事務所與建管單位
若無法在線上找到資訊，也可親自至地政事務所或工務局，申請查閱該建物的建築物使用執照、結構安全鑑定報告等資料，部分老屋若曾進行補強或重建，也會有記錄可供比對。
3.實價登錄與房屋謄本比對
透過內政部實價登錄系統查詢交易價格，若明顯低於同區域行情，或備註欄出現結構需補強、鋼筋鏽蝕等字樣，應提高警覺，進一步比對房屋謄本，可了解是否曾有重建、補強、或改建紀錄。
4.社區與鄰里打聽
許多老社區若曾進行結構補強、都更重建，鄰居或管委會多半知道原屋狀況，透過管委會詢問，可了解是否曾檢測出氯離子超標或鋼筋鏽蝕情形。
5.購屋時索取相關文件
購買預售屋或中古屋時，應要求建商、仲介提供混凝土氯離子含量檢測報告或結構安全鑑定書，若賣方推託或無法提供，建議謹慎評估，甚至可要求簽入契約條款作為保障。
完整裝修工具包（清單+話術+模板）已為你準備好！
四、發現疑似海砂屋的補救措施
1.立即檢測確認現況
一旦懷疑房屋有異常，如牆面粉化、鋼筋鏽蝕，應立即委託專業檢測單位進行氯離子檢測，檢測可分為初步目視鑑定與取樣送驗。
2.申請危樓或結構鑑定
檢測結果顯示氯離子濃度超標，可向所在地政府建管單位申請危險建築物鑑定，經鑑定後若被判定為危樓，可啟動都更或危老重建程序，並享有容積獎勵或稅賦減免。
3.與住戶協商補強或重建
若為公寓大樓，需取得多數住戶同意方能補強或重建，可由管委會召開臨時會議，評估是否進行外牆防鏽補強、碳纖維包覆、鋼板補強等方式，如損壞嚴重，則建議申請危老重建取代補修。
4.法律救濟與求償
買屋時賣方或建商隱瞞海砂屋事實，可依《民法》第354條「物之瑕疵擔保責任」主張解除契約或減少價金，若有仲介參與交易，則可依《不動產經紀業管理條例》要求損害賠償。
5.短期補救與安全維護
在等待重建或修繕前，可採臨時性補救措施，像是塗抹防鏽漆、使用防水層封閉裂縫、加設支撐鋼架等，以減緩鏽蝕速度，但這些措施僅為延緩惡化，無法根治海砂屋問題。
五、預防買到海砂屋的實戰守則
1.購屋前多查資料
在看屋前先透過政府公告、地政資料查詢建物屋齡、建商背景與施工年份，特別注意1990年前後興建的老屋，若是知名爭議建商的建案，更應審慎檢視。
2.現場觀察細節
看屋時注意牆壁與梁柱是否有水漬、裂痕、白色結晶或粉化現象，廚房與浴室角落尤其容易暴露鏽蝕痕跡，若有粉刷掩蓋，則可敲擊牆面聽是否有空心聲。
3.要求文件與證明
簽約前可要求賣方提供混凝土氯離子檢測報告、結構安全鑑定或補強紀錄，若賣方拒絕，建議至少在契約中註明「若經檢測為海砂屋，買方有權解除契約」。
4.找專業驗屋陪看
驗屋公司或結構技師能以紅外線儀器或電化學儀器檢測牆體狀況，對老屋購買特別重要，會有一筆一萬元內的專業陪看費用，但能大幅降低買到問題屋的風險。
5.提高警覺勿貪低價
市場行情明顯偏低的物件，常暗藏結構瑕疵，如果屋況看似新穎卻價格過於吸引人，應懷疑是否為翻修後的海砂屋，務必要求進一步檢測。
海砂屋問題雖然多發於老屋，但仍偶有漏網之魚，買房前多做功課、查詢資料、請專業人員協助檢測，就能大幅降低風險。畢竟安全是居住的基石，再漂亮的裝潢，也敵不過結構的不穩定。
