買房或裝潢，常聽到「建坪率」、「建蔽率」及「容積率」等名詞，卻搞不清楚差別？同時「權狀坪數」與「實際坪數」也常讓人混淆。本篇將用白話文解釋這些關鍵房屋坪數及比例，並搭配實際案例與QA，幫助你秒懂相關名詞，裝潢更安心！
一、坪數名詞基礎理解
坪數是衡量房屋面積的重要指標，區分清楚有助於裝潢與購買判斷。
1.地坪是什麼？
「地坪」指土地面積大小，一坪約等於3.3平方公尺，是計算建築可用面積的基礎指標。土地坪數決定未來建築空間的上限。
2.建坪定義解析
「建坪」為建築物所有樓層面積的總和，包含牆壁及公共空間。舉例來說，三層樓每層30坪，建坪即90坪。
3.實坪到底是？
「實坪」是指實際可使用的室內空間面積，不含牆壁、管線與公共分攤部分，通常比權狀坪數小10%~35%。
二、建蔽率是什麼？
「建蔽率」一詞來自日語「建蔽率」（けんぺいりつ），也稱為「建坪率」。建蔽率決定建築佔地比例，關係房屋與土地利用極大。
1.建蔽率定義
建蔽率是「建築物第一層樓地面積」占整塊土地的比例。計算方式是「建物的底面積的坪數」÷「土地的坪數」所得的百分比。簡單來說，建設建築物的底面積為A，土地面積為B，那麼建蔽率就是A÷B(%)，例如，建物底面積為50坪，土地面積為100坪，那麼建蔽率就是50÷100=50%。
2.為什麼要有建蔽率？
法規設有建蔽率，主要是為了維持環境品質，因此希望建地留有空地，避免土地過度使用，維持建物間的棟距，才不會造成空間壓迫感。此外設有建蔽率還能提升棟距間的採光、通風、日照，並確保安全、舒適及私密。最後配合高度限制來控制建物的高度（容積）讓整體市容與居住環境不狹窄擁擠。
三、容積率又是什麼呢？
容積率的重要性與建蔽率並列，是控制樓層高度與總建築量的關鍵。
1.容積率的定義
容積率指的就是各樓層的樓地板面積（即為容積）加起來除以基地面積再乘以百分比，也就是在既有的土地上，房子可以蓋多少層樓。在面積100坪的基地上蓋了五層樓的房子，每一層樓的樓地板面積40坪，總樓地板面積是200坪，則這一間房子的容積率就是200%。一般法令會依照不同土地使用，作建築物容積率上限的規定。
2.法規依據與申請注意事項
都市計畫土地依都市分區不同，容積率與建蔽率有不同標準，例如「住一」區建蔽率不得超過60%，容積率不得超過120%；「住二」容積率上限可達150%等，各縣市細部規則會略有不同。非都市土地依使用分區，例如甲種建築用地建蔽率60%、容積率240%，丁種建築用地建蔽率70%、容積率300%等。
3.如何確保建蔽率、容積率合乎標準?
在購買二手屋時，我們有可能會遇到違建問題，如果是頂樓加蓋，其實只要看建物謄本就能簡單分辨，但如果是樓層內的使用則沒有實際去看就不一定能看得出來，這時需先利用「全國土地使用分區資料查詢系統」了解想要建房的土地是屬於「非都市計劃土地」還是「都市計劃土地」。如果是非都市計畫土地，根據《非都市土地使用管制規則》第二章第 9 條，下列非都市土地建蔽率及容積率不得超過下列規定。
四、權狀坪數與實際坪數
1.權狀坪數是什麼？
權狀坪數是指房屋在「權狀」（產權登記文件）上記載的總面積，通常以平方公尺為單位（乘以0.3025換算成坪）。它包括以下三部分：
●主建物面積：室內可使用的空間，如客廳、臥室、廚房、衛浴等。
●附屬建物面積：陽台、花台、露台等附加空間。
●共有部分（公設）面積：公共設施如公共走廊、電梯間、樓梯間等，甚至車位，也列入權狀坪數中。
因此，權狀坪數包含了你所有可以登記持有的面積，但這不等同於實際能使用的空間。
2.實際坪數是什麼？
實際坪數（又稱「室內坪數」或「實坪」）是指真正在室內能夠自由使用的空間面積，不包括公設、牆壁厚度、梯間等。它是你日常生活中實際可用的面積，通常會比權狀坪數小，因為權狀坪數中包含公設與結構部分。實際坪數常會因為以下原因與權狀坪數有所落差：
●權狀坪數包含的梯間、牆壁厚度（共用壁厚度一半算自己，外牆全算自己）；
●公寓雖沒有電梯有時也有公設（如梯間）；
●公設比越高，實際可用空間越少。
項目 | 說明 | 包含內容 | 備註 |
|---|---|---|---|
權狀坪數 | 建物產權登記的總面積 | 主建物面積 + 附屬建物面積 + 公設面積 + 車位等 | 是購買時法律依據面積 |
實際坪數 | 住戶實際可使用的室內空間 | 主建物內部可用空間（不含公設、牆壁厚度等） | 反映居住實際使用面積 |
3.購屋注意事項
●權狀坪數大，可能因公設比高，實際可使用空間不多。
●要特別查明公設內容與比率，避免購買到「虛坪」。
●車位面積是否包含在權狀坪數中也需確認，未購車位者不需負擔其公設。
●建議購屋前細看權狀面積分項與測量成果圖，確認主建物與公設範圍。簡言之，權狀坪數是法律登記面積，含共有部分；實際坪數是自己能用的空間面積，兩者差異會影響居住感受及房價判斷
總結
了解建坪率、建蔽率、容積率及坪數相關名詞，是購屋與裝潢不可忽略的基本功。權狀坪數與實坪的差異也會直接影響裝潢預算與空間利用。掌握這些關鍵資訊，能避免購屋裝潢中踩雷，讓你的居家規劃更順利安心。如果你還有疑問，建議尋求專業建築師或地政代書協助查詢，保障權益。
