目錄
一、什麼叫中古屋?如何從屋齡界定?
二、預算分配:我要花多少錢?
1.評估標準
2.超過10年的中古屋
3.未滿10年的中古屋
三、中古屋預算精控的三大關鍵 
1.廚廁預算錙銖必較
2.木作幅度從長計議
3.軟件取代硬裝,聰明調節
四、中古屋裝潢爆預算的潛在風險
1.貸款負擔較大 
2.屋況老舊程度可能大於預期 
3.裝修過程中出現的結構問題
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一、什麼叫中古屋?如何從屋齡界定?

台灣住宅普遍以屋齡、坪數作為房屋價值的考量,其中屋齡更是影響裝潢預算、規模的一大因素,因此區分出新成屋、中古屋及老屋的差異。一般而言,屋齡6年~20年、房屋經過一次以上的轉手買賣者,為標準中古屋;新成屋指的是已領取使用執照在5年內的房子;至於超過20年以上的則定義為老屋。
什麼是「新古屋」?
  • 針對於興建完工已領取使用執照超過3年至10年未經轉手賣買的房子,也有「新古屋」之稱。
預售屋、新成屋、中古屋及老屋的差異
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二、預算分配:我要花多少錢?

房屋裝潢預算粗分為基礎工程、裝潢裝修工程和裝飾三大區塊,但實際上共有基礎、隔間、泥作、機電、空調/除溼、木作、油漆、鐵件、玻璃、照明、石材、消防、設備、地坪、其它工程和清潔工程等十九項目不等(不包含家具)。
屋齡不同,裝潢裝修預算比重也會有所不同,目前市場中古屋裝修行情來說,20坪空間從最精簡的局部修繕至豪裝等,預算從200萬至320萬(每坪10-16萬,甚至範圍更大)。裝潢工程林林總總,既有屋況、環境因素、屋主需求及行情皆有不同,配比上不能一概而論,特別是中古屋(及老屋)牽涉到現有屋況的使用狀況,很多時候更是拆了才發現問題,比起預估報價,更需要專業團隊實地觀察,每一次報價也會隨著各種情況而有所浮動,裝潢前務必詳細丈量報價甚至進行比價,萬不可只憑一般行情、常規估價作決定
台灣中古屋装修預算估比

1.評估標準

以10年為基準中古屋裝修前,還需進一步了解既有設備的使用壽命、水電正常機能運作等狀況,考量是否拆除重建更新或修繕保留,一般也會以10年為基準,用以作為屋主所需花費的預算配比參考。

2.超過10年的中古屋

除非甚少使用及居住,一般超過10年的中古屋基於安全考量,會建議屋主水電管線全更新的需求,結構穩固性、潛在漏水等也需要從嚴檢查,連同廚、浴都會有全數更換的考量

3.未滿10年的中古屋

未滿10年的中古屋相對單純,但建物地點不同,受到環境濕氣、日照影響都可能帶來不同的損害,前屋主的居住使用頻率等皆有影響,仍依實際狀況評估。

三、中古屋預算精控的三大關鍵

1.廚廁預算錙銖必較

中古屋廚房配有水、火管線,浴室更有繁複的冷熱給排水、抽風換氣設備,任何一個修改都可能會有水電重牽、磚泥重作、設備重新添購的需要,動輒數萬至數十萬不等, 10年以下的房子,若預算不足,可以考慮先不更換,屋齡超過十年,就算管線堪用,也要考量先作替換,這部分精準掌握,居住才能無後顧之憂。
▲中古屋廚房配有水、火管線,任何一個修改都可能會有水電重牽、磚泥重作、設備重新添購的需要。
▲中古屋廚房配有水、火管線,任何一個修改都可能會有水電重牽、磚泥重作、設備重新添購的需要。

2.木作幅度從長計議

家中的櫃體、天花板、木作地板門片等都是屬於木工,這些往往占總工程款15%~40%,在刪減預算時可以嚴格控管木作的幅度,造型用、裝飾用的木作與天花,可以還不猶豫刪除,收納櫃體也可以考慮系統櫃或是市售櫃體。
▲刪減預算時可以嚴格控管木作的幅度
▲刪減預算時可以嚴格控管木作的幅度

3.軟件取代硬裝,聰明調節

除了從水電管線、木作減省預算外,可將重點放在改善居家生活環境、提升空間氛圍且看得到、摸得到的家具,如沙發、餐桌、床具及燈飾上,只要選用得當,即使不花大筆裝修費也能得到同樣效果,而且這些是屬於帶得走的裝潢,就算日後搬家也不需要因為花了一大筆帶不走而覺得可惜。

四、中古屋裝潢爆預算的潛在風險

比起預售屋、新成屋,中古屋在貸款條件上略有差異,而因過去居住使用程度的不同,更可能在裝潢時發現預期之外的風險,若沒審慎考慮,都可能導致預算超額,潛在的風險如下:

1.貸款負擔較大

以一般銀行貸款規則來說,中古屋貸款條件會比新屋差,會需準備較高自備款(約總價3-4成左右),而屋齡和區域,也會影響貸款條件,在進行評估時一定要注意。
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2.屋況老舊程度可能大於預期

不少前任屋主會在賣房前先進行簡單修繕,以致看房時往往無法第一眼觀察到真實屋況,中古屋常見不良屋況通常包括管線破損、壁癌或隔音等問題,都可能成為事後追加的預算,最好能委託有經驗者陪同看屋
▲看房時往往無法第一眼觀察到真實屋況,最好能委託有經驗者陪同看屋。
▲看房時往往無法第一眼觀察到真實屋況,最好能委託有經驗者陪同看屋。

3.裝修過程中出現的結構問題

台灣處於地震頻繁的地質板塊,屋內結構容易受損,常出現窗框歪斜、地板傾斜、裂樑等問題,最易影響到住的安全。發生在樑、柱、樓板、剪力牆等結構體上的裂痕稱為結構性裂痕,如果縫隙寬度超過 0.3mm,空氣中的溼度很容易就滲入混凝土裡,導致鋼筋生鏽膨脹,在購買中古屋時建議一定要仔細檢查,盡速找專家鑑定並判斷是否能修復。
入住後才發現的工程爭議
  • 中古屋的問題往往在入住、裝潢後浮現,最常見的爭議就是房屋水管漏水、滲水問題,如果是在半年內遇到這些狀況,可尋求房仲介協調前屋主,請其提供瑕疵擔保責任,假如超過半年後才發生漏水,則需透過專業鑑定評斷漏水點位置,當然就需要進一步的拆修成本,若發生在鄰居住宅內,則需另外協商。
你問我答
想要多省一點裝潢支出,選擇哪種風格較適合?
中古屋往往在拆除時才能進一步得知實際修繕預算,因此往往需要從規劃開始就從「簡」思考。想要縮減預算,最重要的就是減少修飾幅度,像是選擇簡約的北歐風、無印風,以單純素色且大面積的方式呈現,可減免繁複線板紋路裝潢的預算;而較樸實的Loft風、工業混搭風等則能自然呈現水泥牆體、管線裸露等狀態,特色更為鮮明預算會比精雕細琢的古典風、奢華風來得更低,對於想要有感省錢的屋主來說,都是可以考慮的選擇。
未解決
中古屋裝修還有哪些隱藏成本?
●結構鑑定費用 比起新成屋,具有一定屋齡的中古屋或老屋,當中的結構問題往往不是從外就能觀察,想要更精準的掌控成本,就要委託專業的「結構技師」進行工程鑑定,最低收費是30,000元,房子面積越大費用越高。 ●室內裝修許可費用 《建築物室內裝修管理辦法》明文規定,凡是供公眾使用的建築物及可被視為供公眾使用的6層樓以上集合式住宅,都必須需申請裝修許可,一般室內裝修的簡易式審查可以委託建築師、室內設計師代為申請。費用數千到數萬,會因建物複雜度、文件量而不同。 ●清運、垃圾處理費用 中古屋、老屋只要有拆除,就會衍生出垃圾、裝潢廢棄物處理費用,行情以一車計算,一車也要近萬元、甚至超過,建議先確認好廢棄物處理行情。
未解決
如何透過分次、分段充分掌握預算?
中古屋裝修過程中各種可能的增加支出其實超乎想像,想要有限度的掌握每個預算,就需要以分段、分點逐步完成階段任務。一般區分「重要且緊迫」、「重要但較不緊迫」及「次要且較不緊迫」三種情境,在有限預算下先完成最重要又最緊迫的部分,後面因為無時間壓力,可以再存錢週轉完成。 ●重要且緊迫的任務─優先提撥預算,包括規模大、影響程度高,此刻不做後續二工困難的工程,如基礎水電、地板、天花板、空調系統等。 ●重要、但較不緊迫的工作,通常是規模中等,就算短時沒做也可維持正常生活,如窗簾、木作櫃、櫃體、家電等。 ●以收尾完結為主,可處理較不重要、較不緊迫的事,一般為規模較小,以附屬性質的細節補強或增添,如家具、家飾、輔助照明、小家電等。
未解決
有用6
沒用
# 預算
# 中古屋
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